ゼロからはじめる不動産投資　-経済的自由への道-

今日一棟目の融資を頂いた銀行から金利の下げの通知が届きました。
パーセンテージは0.2%です。

2年ほど前は、購入した途端に日銀の利上げがありましたが、こんなに早い段階で利下げを経験するとは思ってもいませんでした。

利下げは当然嬉しい事で、毎月の支払額が8,000円程下がります。
しかし、利下げがあるという事は景気が後退しているという事ですので。。

この調子で、今月決済をしたマンションの融資金利も値下げしてくれないだろうか〜

一棟目のアパートで初めての滞納がありました。
大家として初めての滞納でした。

この入居者は実は私がオーナーになる前に滞納があったので少し警戒をしていたのですがやはりここに来て表面化してきました。

この家庭は母子家庭で、お母さんは多分お水系だったと思います。
私も何度もお会いした事があって、お母さんもお子さんも凄く感じの良く、滞納が続いてややこしくならない事だけを祈っています。

私の本業は輸出関係なのですが、最近の経済の落ち込みは凄まじいものがあると思います。

タクシーの運転手も言っていますし、飲み屋の街も人が閑散としています。

この家庭も不景気の煽りを受けているのでしょう。
まだ、100年に一度の不景気は始まったばかりではないでしょうか。。

まず、自分がなんとか生き残って行く事ですね。。
恐ろしい。。

今月決済したマンションの管理会社から電話がありました。
内容は、4階部分の廊下の天井にポリカーボネート？が劣化して雨水が落ちてくるといったクレームが以前からあるのですが修繕の見積もりをしましょうか？
というものでした。

以前からある？？
う〜ん。気分が悪い。。

それから、新しく管理をして頂く担当者と店長に会いに行きたいのですが、日曜日は大体お休みなんだそうです。。

じゃーいつ行くの？

はじめから不満がたまっています。。

久しぶりに自分の物件が各募集会社のHPに掲載されているかチェックしてみました。

なんと、自分の管理を依頼している会社のフランチャイズ（○○マン○○○プ）のHPに自分の物件が掲載されていないことに気づきました

はぁ〜〜〜？

少し前に、仲介手数料の成果報酬の上乗せを告知したのにも関わらずこの有様です。

しっかりチェックしていないと本当にいい加減ですね！！
はぁ〜

ついでに募集状況を聞いてみましたが、店長曰く値段とか物件の問題ではなく来客数が激減しているそうです。

やはり、景気減速の為移動が少ないのでしょうか？

話はかわりますがムサシさんのブログにもあるように、付加価値をつけて高く貸すというようなモデルは今後通用しにくくなっているような気がします。

こういう現象が起こってくると資力勝負的な側面が大きくなってくるのではないでしょうか。
心配です。

今月決済をした物件の入金がありました。
入金の明細をチェックしてみると。。。

？？

仲介手数料とサービス料で5万円ほど差し引かれています。。
？？

実は10月30日付けで新しく入居されてた方がいらっしゃるのですが、その方の仲介手数料だと思われます。

私の管理契約は11月1日からですから、前大家に請求が行かなければならないところを、私のところから費用を計上しているのです。。

はぁ？

ちょっと考えればわかるところを管理会社は平気で請求してるのには参りました。。
初めての取引なのですから管理会社ももう少し気を使って欲しいものです。

5万円損するところだった！！
あぶない、あぶない。

しかし、安心したのも束の間。
「お電話お借りして申し訳ないのですが、一部屋退去の連絡がありまして。。」

はぁ〜？

12月末で退去だそうです。
単身向けの物件は本当に出入りが多いのですね〜

先が思いやられます。。。

昨年、不動産が買えない時期に当時話題だったFXにチャレンジしてみた経緯があります。

結果からいうとカローラが買える位の損失を出して昨年末にFXとは決別しました。

結果、振り返ってみるとあの時やめておいて良かったです。

最近、リートの利回りがすごいことになっていますよね？
破綻の話も良く耳にしますが。

10月半ばに初めてリートを購入してみました。
自分が不動産を持っているので、全く畑違いではないと持っていますので取っ付きやすかったです。

さてさて、こちらの方はどうなることやら。

4月から空室になっている2LDK50平米の物件がなかなか決まりません。

リフォームに80万くらいかけて一度チャレンジ価格で挑戦し、仮申し込みまで入ったのですが、お話が流れてしまいました。

それから数ヶ月、お家賃のディスカウント、敷金・礼金ゼロ・などを試みましたが一向に内覧者は増えません。

募集会社は1社⇒4社に増やして2ヶ月経過しましたが内覧者が殆ど現れません。

家賃は相場価格で、部屋に特徴をつけているので内覧が増えれば決まりそうなのですが。。。

募集会社からは、平年より来客数が2割〜少ない傾向があるようです。
しかし、明らかな供給過剰と景気の減速などを気配を肌で感じているところです。

この様な傾向を目の当たりにすると、物件購入時の想定利回の感覚が変わってきました。

最近は、多めにみなくても最低15％は欲しいと思っています。
あくまで表面ですが。。

私は1棟目を13.5％で購入しましたが、2年経過して見ると手元に残るお金はわずかです。

当然、残債は減っているので確実に資産へと変わってきているのですが。

ですから、10％前後で高利回りなんていうのは、私にとってもありえないですね！！

これは、投入する自己資金によって大分違いますがフルローンが前提の話ですが、今後の、物件取得の形がスピードを落として確実に増やしていくという風に変わっていきそうですね。

久しぶりのブログ！！

突然ですが明日、決済です。
単身用の3点セット20平米以下ですが18％弱あります。
RCの打ちっぱなしでかっこいいです。

20平米以下の3点セットは今までかたくなに拒んできましたが、利回りに負けました。

8月末に話を貰って金融機関は8行。
現実的な融資額を頂けたのが2行です。

一番悪い時期に融資の話を持っていったみたいで、日に日に世界情勢が悪くなっていました＾＾；

明日、決済なのですが結構強引に行った部分もあります。
ムサシさんのブログやタニヤさんのブログを読んでいると怖くなってきます。

ここで潔く撤退するのか、攻撃は最大の防御なりという言葉を信じて前に進むのかを悩みました。

結果、明日決済を迎えるのですが1棟目の様な気持ではありません。
2年から3年かけて返済を進めて行こうと思っています。

金融機関の金利も高めですしどんどん繰り上げをして行こうと思っています。

いつぞや今のような良い時期（悪い時期）が必ず来ると願って！！

先週の土曜は物件のリフォームに行ってきました。
桜の季節という事で物件近にお弁当を持って昼食に。。


近くにこんなに桜のきれいなところがあるとは。
ちなみに真ん中に居るのがうちの息子です




綺麗ですね。心が癒されます。
ついつい屋台で売っているビールを買ってしまいました。
おいしかった

切り替えてリフォーム編です。

洗濯機置き場の蛇口ですが


こんな風に変わります。


台所したから異臭がしていました。
排水ホースの根元のパッキンが外れていました。
前の入居者の方は我慢されていたに違いありません。
すみません。


新しいホースを付けました。



あまり綺麗にはできませんね。。

次にインターフォンをモニター付に代えます。


後の写真を撮り忘れました。
設置を失敗しました。間違えて配線して壊れました。
勉強代、勉強代
ちなみに、直結方式なので免許が必要です。

最後にキッチンです。

このキッチンにカッティングシートを貼って、ペンキを塗ると。。

先日買付が通った物件の話はしましたが、今日買い付けのキャンセルをしました。

理由は周辺物件の空室です。
僕にはとても良い地域にある物件だと思っていたので、周辺物件の空室は家賃設定の間違いなどで起こっているものだと考えていました。

しかし、近隣の仲介業者などにヒヤリングをするといいことを言いません。
それは海の近く（海岸）だと言う事が一つの理由であると言うのです。

僕は以前から海辺で新築物件をいつか建てたいと思っていたくらいに海が近いロケーションが好きだったので、待ちに待ったっという感じの物件だったので内心残念でなりません。
担保も良かったですし。

仲介業者さんには悪いことをしましたが、商売だと思って勘弁してください。

次いこう！！